QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

Sự phát triển kinh tế kèm theo nguồn vốn đầu tư dồi dào, liên tục vào Việt Nam những năm qua là điều kiện, cơ hội cho nguồn lao động nước ngoài làm việc tại Việt Nam tăng mạnh. 

Pháp luật Việt Nam quy định mở cho các đối tượng tổ chức, cá nhân người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở hợp pháp, tạo điều kiện thuận lợi cho họ sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Theo quy định của pháp luật hiện hành, người nước ngoài là tổ chức, cá nhân khi làm việc tại Việt Nam có quyền và nghĩa vụ như sau:

• Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Theo quy định tại điều 159, Luật Nhà ở 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 thì đối tượng được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm:

• Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng dự án nhà ở tại Việt Nam;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài);
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức như sau:

• Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
• Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư, và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực quốc phòng, an ninh.

• Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng dự án nhà ở tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định.

Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại Việt Nam cấp.

Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định. 

Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại điều 74, Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

Đối với tổ chức nước ngoài, tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở thì phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam. 

• Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài 

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại điều 10, Luật nhà ở 2014 như sau: (trường hợp xây dựng nhà trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở).

• Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
• Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;
• Được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định;
• Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
• Sử dụng chung các tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định. Trường hợp là chủ sở hữu nhà ở chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
• Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định;
• Được bồi thường theo quy định của Luật khi nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở, hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá trị thị trường khi Nhà nước mua trước Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội…;
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở. 

Trường hợp không phải tổ chức, cá nhân có dự án đầu tư nhà ở theo quy định trên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam theo quy định tại điều 10 nêu trên nhưng phải tuân thủ các quy định sau:

• Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà. 

Trường hợp một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu. 

Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b, khoản 2 điều 159 Luật nhà ở 2014 hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

• Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi trong Giấy chứng nhận. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, và có các quyền của chủ sở hữu nhà như công dân Việt Nam.
• Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận;
• Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

Trên đây là bài viết về “Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài” của Công ty Luật TNHH Apra. Quý khách hàng thắc mắc hoặc có ý kiến về các vấn đề nêu trong bài viết và cần được giải đáp, vui lòng liên hệ số hotline để được tư vấn và hỗ trợ.

_________________________________

Mọi thông tin yêu cầu tư vấn xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH APRA

Địa chỉ: Tầng 7, số 57 Trần Quốc Toản, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội, Việt Nam.

Email: info@apra.vn

Hotline: 024.23486234 – 0948495885