Mới đây, Bộ Tài chính đã có văn bản lấy ý kiến về các chính sách thu thuế bất động sản, bao gồm việc đánh thuế nhà và tài sản nhằm xây dựng đề cương báo cáo rà soát, đánh giá và đề xuất sửa đổi, theo chỉ đạo của Chính phủ. Đa số các chuyên gia cho rằng, đã đến lúc đánh thuế nhà và tài sản trong bối cảnh thị trường địa ốc sốt giá, đầu cơ tích trữ nhà đất quá cao. Thực tế, các mức thuế đang được đề xuất khá tương đồng với cách thức được áp dụng ở nhiều quốc gia trên thế giới. Có thể kể đến ở Mỹ, chính quyền sẽ thu thuế rất cao khi bán nhà, hoặc khi sở hữu nhà thứ hai. Đề xuất đánh thuế với nhà thứ hai trở đi được cho là nhằm giảm đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách, nhưng cần phải tính toán thận trọng đảm bảo quyền lợi của người dân và giúp thị trường minh bạch.
Như vậy, đưa dự thảo Luật Thuế tài sản vào hệ thống pháp luật Việt Nam và đề xuất đánh thuế từ nhà thứ hai trở đi có thật cần thiết?
Trao đổi với phóng viên Báo Pháp luật Việt Nam, Luật sư Trịnh Thuý Huyền – Giám đốc Công ty Luật Apra đã phân tích vụ việc thông qua góc nhìn pháp lý (Bạn đọc có thể tìm đọc bài báo với tiêu đề “Đề xuất đánh thuế nhà ở: Đánh thế nào cho đúng, cho trúng”). Ở bài viết này, Luật Apra sẽ tiếp tục phân tích, bình luận dưới góc độ pháp lý sâu sắc hơn liên quan đến vụ việc nêu trên.
Đồng tình với việc ban hành Luật Thuế tài sản
Thứ nhất, áp dụng thuế tài sản là một xu hướng chung trên toàn thế giới. Ở nhiều quốc gia, tùy khung giá trị nhà, tùy mục đích sử dụng mà áp mức thuế suất khác nhau. Theo Bộ Tài chính, thuế tài sản ở các nước thể hiện vai trò quan trọng trong tổng thu ngân sách của các quốc gia, chiếm tỷ lệ trung bình 3-4% so với tổng thu thuế ở các nước phát triển, một số nước tỷ lệ này lên đến 8% như Nhật Bản. Hiện có trên 90% quốc gia khác nhau trên thế giới thực hiện thu thuế tài sản (thuế thu hàng năm, trong quá trình sử dụng tài sản) với nhiều tên gọi khác nhau. Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ: “Về mặt quản lý, sắc thuế tài sản, phổ biến nhất là thuế bất động sản được thực hiện ở các nước G7, OECD, hay các nước công nghiệp mới. Hiện nay, hội nhập kinh tế mở toang, đến lúc giảm toàn bộ thuế xuất nhập khẩu, nguồn thu ngân sách bị ảnh hưởng rõ rệt. Nếu Việt Nam đưa ra sắc thuế này sẽ tăng thu cho ngân sách địa phương, cứu cánh ngân sách. Đây là thông lệ quốc tế, Việt Nam không thể lừng chừng mãi được”. Có thể kể đến những nước lớn như Anh, Mỹ, Pháp,… đang duy trì và có những chính sách về thuế tài sản vô cùng minh bạch rõ ràng góp phần vào tăng trưởng bình quân đất nước. Ngoài ra, các quốc gia Châu Á và Đông Nam Á khác cũng đã áp dụng được loại thuế này dưới nhiều hình thức như tại Lào, Campuchia, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản,…
Thứ hai, thuế tài sản đóng vai trò là nguồn thu lớn và tương đối bền vững cho Ngân sách Nhà nước (“NSNN”), từ đó làm tăng phúc lợi xã hội. Theo kinh nghiệm quốc tế, thuế tài sản là một bộ phận cấu thành chủ yếu trong hệ thống thuế của một quốc gia, luôn tồn tại song hành cùng với thuế thu nhập và thuế tiêu dùng nhằm bao quát được các khả năng nộp thuế trong nền kinh tế và góp phần huy động nguồn tài chính cho NSNN. Khi đó, NSNN sẽ cung cấp các nguồn lực tài chính nhằm đảm bảo cho bộ máy nhà nước đó vận hành và thực hiện các chức năng xã hội, kinh tế, an ninh quốc phòng của quốc gia đó. Ở Việt Nam, thời gian vừa qua, thuế thu trong quá trình sử dụng tài sản (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp) chỉ chiếm khoảng 0,036% GDP và mới chỉ điều tiết đối với đất. Chính vì vậy cần áp dụng Luật Thuế tài sản như một công cụ, gây dựng nguồn thu lớn và bền vững cho xã hội từ đó tăng phúc lợi xã hội bằng NSNN.
Thứ ba, Thuế tài sản góp phần chống đầu cơ. Khi điều kiện kinh tế, xã hội phát triển, các tầng lớp dân cư có khả năng tích lũy lớn lượng tài sản nhất là nhà ở không ngừng gia tăng. Họ sở hữu với số lượng nhiều căn hộ nhưng lại không có nhu cầu sử dụng và ở một diễn biến khác theo chiều ngược lại, người cần sử dụng thì không thể mua nhà trực tiếp, làm giảm cơ hội tiếp cận tài sản của họ vì giá nhà đất tăng cao gấp nhiều lần so với giá trị thực tế. Từ đó xảy ra tình trạng bất bình đẳng trong cơ hội tiếp cận nhà ở, một quyền rất cơ bản của con người. Hay nói cách khác, khi tài sản không được đưa vào sử dụng tạo ra lợi nhuận mà chỉ sử dụng để nhằm duy trì sự tồn tại của nó, có nghĩa là không làm tăng thêm giá trị. Bởi vậy, chống đầu cơ bất động sản là một trong các vai trò quan trọng, là vấn đề cấp bách và có thể sử dụng công cụ thuế tài sản đánh trên đối tượng chịu thuế là bất động sản như công cụ chống lại thực trạng trên.
Đồng tình về việc đánh thuế cao đối với nhà thứ hai
Thứ nhất, việc đánh thuế cao đối với nhà thứ hai giúp tăng nguồn thu vào NSNN.
Hiện nay, tại Việt Nam, Nhà nước đang thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nhưng chỉ tính với đất, chưa tính với nhà và tài sản trên đất, đặc biệt cũng chưa có quy định về đánh thuế đối với nhà của chủ thể mà có từ 02 (Hai) nhà thứ hai trở lên. Theo đó, một chủ thể sở hữu từ 02 (Hai) nhà trở lên thì nhà sở hữu sau được coi là nhà thứ hai.
Trên thế giới, đã có một số quốc gia thu thuế đối với nhà đất nhằm thêm nguồn thu và hạn chế đầu cơ, thổi giá, nên mức thuế này thường rất cao, như Hàn Quốc thu cao gấp 03 lần Việt Nam. Bên cạnh đó, hiện việc đánh thuế nhà đất đang sử dụng đã có nhưng chưa tính với nhà và tài sản trên đất, chưa kể mức thu còn thấp. Như đã đề cập ở trên, việc áp thuế tài sản, trong đó có nhà, góp phần tăng nguồn thu và bền vững cho NSNN, do đó, việc áp thuế cao hơn sẽ đóng góp nguồn thu cho NSNN lớn hơn.
Thứ hai, việc đánh thuế cao đối với nhà thứ hai giúp giảm đầu cơ, tránh lãng phí đất đai.
Đặc trưng của đầu cơ là nắm giữ một lượng bất động sản nhiều hơn nhu cầu sử dụng để bán lại. Nếu phải chịu thuế nhà thứ hai trở đi thì trong thời gian chưa bán lại được, chủ nhà phải chịu một khoản thuế nhất định làm cho lợi nhuận bị giảm đi. Khi đó, họ sẽ phải cân nhắc tiếp tục đẩy vốn đầu tư vào bất động sản hay chuyển hướng sang đầu tư cho lĩnh vực công nghiệp, sản xuất khác.
Người Việt Nam thường rất quan trọng chỗ ở, người chưa có sẽ dành dụm để mua nhà, người có nhà rồi sẽ muốn mua thêm dành cho con cháu. Việc đánh thuế cao vào nhà thứ hai được xây dựng chỉ nhằm vào người giàu, người đầu cơ. Khi một chủ thể nào đó có nhà thứ hai trở lên thì đánh thuế để giảm đầu cơ. Quy định này sẽ có tác động cơ cấu lại thị trường bất động sản theo hướng bền vững để giảm lãng phí. Các nhà kinh doanh bất động sản vẫn sẽ tiếp tục có lời, thị trường bất động sản khi đó sẽ chuyển hướng, phân khúc nhà ở cho thuê sẽ được chú trọng hơn. Ngoài ra, việc đánh thuế cao với nhà thứ hai dẫn tới việc sau một thời gian sở hữu nhà mà không sử dụng, chỉ để đầu cơ, sau một vài năm không sử dụng nhưng vẫn phải đóng thuế cao, người sở hữu nhà sẽ bán ra thị trường, ít người mua đầu cơ hơn thì giá bất động sản sẽ giảm, người nghèo có nhiều cơ hội mua nhà hơn. Đặc biệt, khi sở hữu nhà mà không sử dụng nhưng vẫn bị đánh thuế cao, người không muốn bán nhà đi sẽ tìm cách để khai thác hiệu quả kinh tế lớn hơn đối với nhà thứ hai và góp phần vào việc tăng trưởng nền kinh tế của nước ta.
Trên thực tế, năm 1991, Việt Nam đã từng áp thuế đối với nhà đất theo mức thuế suất 0,3 – 0,4% giá trị nhà đất. Tới năm 1992, lại bỏ thuế nhà chỉ thu thuế đất. Năm 2010 tiếp tục thay đổi khi số thu thuế với đất phi nông nghiệp bị vượt hạn mức. Tới năm 2018, tiếp tục đặt vấn đề thu thuế với cả nhà và tài sản trên đất. Như vậy việc xem xét mức thuế áp dụng đối với nhà hay nhà thứ hai là phù hợp với thực tế tại Việt Nam hiện nay.
Một số đề xuất, kiện nghị hoàn thiện quy định pháp luật về Thuế tài sản ở Việt Nam và quy định về đánh thuế đối với nhà thứ hai
Thứ nhất, ban hành và đưa Luật Thuế tài sản vào hệ thống pháp luật Việt Nam là vô cùng cần thiết. Ở Việt Nam, đến thời điểm hiện tại tuy chưa có sắc thuế nào mang tên thuế tài sản nhưng trên thực tế, dựa vào cơ sở lý luận về thuế tài sản ở một số quốc gia thì nước ta có một số loại thuế mang tính chất là thuế tài sản điển hình như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp. Vì vậy cần có những quy định thật rõ ràng về đối tượng áp dụng của luật để tránh chồng chéo đối với các luật thuế đang hiện hành và được áp dụng. Ngoài ra, cần thiết đưa ra các mức thuế suất áp dụng phù hợp đối với điều kiện kinh tế ở Việt Nam.
Thứ hai, đối với quy định áp thuế cho nhà thứ hai thì phải có quy định rõ ràng như thế nào là nhà thứ hai? Phân biệt rõ ràng giữa nhà thứ hai mua thêm để phục vụ mục đích sinh hoạt hay là nhà thứ hai mua thêm để đầu cơ/kinh doanh. Có những trường hợp gia đình đông con, nhiều nhân khẩu muốn tách ra và mua thêm nhà thì liệu quy định này có hợp lý hay không? Vì vậy, luật cần phải quy định rõ các trường hợp/mục đích mua nhà để đưa ra các chính sách/mức thuế suất áp dụng phù hợp.
Thứ ba, cần đánh thuế cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập để triệt tiêu ý chí đầu cơ, lướt sóng trong trường hợp thị trường bất động sản có dấu hiệu bị đầu cơ. Đối với các dự án, khu đất không đưa vào khai thác, để hoang đất cũng cần đánh thuế thật cao.
Từ những lập luận trên, chúng tôi cho rằng, việc ban hành Luật Thuế tài sản và việc áp thuế đối với nhà thứ hai là việc làm cần thiết ở thời điểm hiện tại khi thị trường bất động sản đang ngày càng sôi động và khó kiểm soát.
_________________________________
Mọi thông tin yêu cầu tư vấn xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH APRA
Địa chỉ: Tầng 7, số 57 Trần Quốc Toản, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội, Việt Nam.
Email: info@apra.vn
Hotline: 024.23486234 – 0948495885
