Hiện nay, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra rất phổ biến. Đây không chỉ là một phương thức sở hữu nhà mà còn là một lĩnh vực dành cho các nhà đầu tư bất động sản. Chính vì là “tương lai” nên việc này cũng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho người mua. Vậy, cụ thể những rủi ro đó là gì? Trong phạm vi bài viết này, Luật Apra sẽ cung cấp cho Quý khách hàng về những rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhà ở hình thành trong tương lai nhà gì?
Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là nhà đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:
– Nhà ở chưa hình thành;
– Nhà ở đang trong quá trình hình thành;
– Nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao dịch nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.
Những rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
- Dự án chưa được phép mở bán nhưng đã bán
Trước khi mở bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư cần phải có:
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
– Hồ sơ dự án;
– Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
– Giấy phép xây dựng;
– Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
– Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ dự án.
Như vậy, trường hợp chưa hoàn thành phần móng của nhà nhưng vẫn muốn huy động nguồn tài chính cho các dự án nêu trên thì chủ đầu tư phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư nhận vốn đầu tư của khách hàng và sẽ trả bằng lãi suất, mà không phải bằng căn hộ.
Người mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng cần lưu ý điều kiện nêu trên để tránh trường hợp dự án “đóng băng” hoặc dự án đã bị mang đi thế chấp sau khi đã chuyển tiền mua nhà.
- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, rủi ro mà người mua có thể gặp phải chính là những quy định không chặt chẽ, đầy kẽ hở trong hợp đồng. Người mua cần phải tìm hiểu và nắm bắt được những kiến thức pháp luật cần thiết để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Các vấn đề cơ bản mà người mua cần lưu ý bao gồm:
– Diện tích sử dụng và các diện tích khác trong nhà thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà không;
– Phương thức thanh toán, các khoản phí dịch vụ, tổng tiền cần thanh toán có bao gồm chi phí bảo trì không;
– Chất lượng công trình;
– Phân chia cụ thể diện tích, trang thiết bị chung và riêng;
– Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua nhà, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải có sự thống nhất về thời hạn thuê đất.
- Vấn đề thanh toán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải được thanh toán phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
- Những rủi ro khác
Ngoài những rủi ro nêu trên, người mua cũng cần lưu ý đến việc:
– Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng thời hạn, cũng không muốn bồi thường mà trì hoãn kéo dài và giải thích điều này là do thông lệ.
– Nhà không đúng cam kết ban đầu. Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng chất lượng công trình, kết cấu, thiết kế so với nhà lúc giới thiệu, mẫu, tiện ích và dịch vụ kèm theo không đúng với giới thiệu ban đầu.
Trên đây là bài viết tư vấn về “Những rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai” của Công ty Luật TNHH Apra. Quý khách hàng còn thắc mắc về các vấn đề nêu trên và cần được giải đáp, vui lòng liên hệ số hotline để được tư vấn và hỗ trợ.
_________________________________
Mọi thông tin yêu cầu tư vấn xin vui lòng liên hệ :
CÔNG TY LUẬT TNHH APRA
Địa chỉ : Tầng 7, số 57 Trần Quốc Toản, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội, Việt Nam.
Email: info@apra.vn
Hotline : 024.23486234 – 0948495885
