Hiện nay, Việt Nam đang được đánh giá là một điểm sáng kinh tế của khu vực Đông Nam Á dựa trên mức độ tăng trưởng kinh tế ấn tượng. Vì vậy, việc có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến đầu tư tại đây là một điều tất yếu. Việc đầu tư sẽ diễn ra trong thời gian dài nên nhà đầu tư có nhu cầu định cư và sở hữu bất động sản tại nơi mà họ đầu tư. Tuy nhiên, bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn và tương đối đặc thù nên vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc trong việc sở hữu bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Khoản 14 Điều 3 Luật Đầu tư 2014 quy định: “Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam”. Theo đó, nhà đầu tư nước ngoài khi có nhu cầu sở hữu bất động sản tại Việt Nam cần phải tìm hiểu các quy định luật Việt Nam có liên quan để đảm bảo thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình.
Đối với bất động sản là đất
Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất tại Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất phải thuộc các trường hợp:
– Tổ chức trong nước, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư người Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Như vậy, theo quy định trên, nhà đầu tư nước ngoài không có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Nguyên nhân ở đây có thể là do đất đai là loại tài sản có tính đặc thù riêng như liên quan đến an ninh, quốc phòng; và đất đai vốn là tài sản hữu hạn mà nhà nước cần phải ưu tiên cho công dân, bảo vệ lợi ích của chính người dân.
Đối với bất động sản là nhà
Mặc dù không có quyền sử dụng đất tại Việt Nam, nhưng nhà đầu tư nước ngoài vẫn có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Khoản 3 Điều 7 và Điều 159 Luật Nhà ở 2014. Đối tượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam;
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Căn cứ vào Nghị định 99/2015/NĐ-CP, một số các quy định khi nhà đầu tư nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
– Điều kiện sở hữu: Đối với chung cư, nhà đầu tư nước ngoài được phép mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư. Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương khu vực hành chính cấp phường nhưng có nhiều tòa chung cư thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này. Đối với nhà ở riêng lẻ, nếu (i) có 1 dự án nhà ở riêng lẻ đó có dưới 2500 căn thì nhà đầu tư nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó; (ii) có 1 dự án xây dựng nhà ở riêng lẻ 2500 căn thì nhà đầu tư nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn nhà trong dự án đó; (iii) 2 dự án trở lên mà tổng số nhà ở trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2500 căn thì nhà đầu tư nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% lượng nhà ở của mỗi dự án.
– Thời hạn sở hữu: Nhà đầu tư nước ngoài sở hữu nhà ở theo các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế thì thời hạn sở hữu sẽ không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp xin gia hạn thì trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nhà đầu tư nước ngoài nộp đơn xin đề nghị gia hạn cùng bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tới Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở. Số lần gia hạn thêm là 01 lần nhưng không quá 50 năm.
Như vậy, đối với vấn đề sở hữu bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thực tế hay gọi là mua đất) tại Việt Nam, nhưng họ vẫn được mua nhà với các điều kiện như đã phân tích ở trên.
Trên đây là bài viết tư vấn về những vướng mắc trong việc nhà đầu tư nước ngoài sở hữu bất động sản ở Việt Nam của Công ty Luật TNHH Apra. Quý khách hàng còn thắc mắc, vui lòng liên hệ hotline để được hỗ trợ tư vấn.
___________________________________
Mọi thông tin yêu cầu tư vấn xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH APRA
Địa chỉ: Tầng 7, số 57 Trần Quốc Toản, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội, Việt Nam.
Email: info@apra.vn
Hotline: 024.23486234 – 0948495885
