Chuyển nhượng là một hoạt động nằm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy, nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản cũng phải tuân thủ theo nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản. Đồng thời, chuyển nhượng dự án cũng mang những nguyên tắc riêng tạo nên sự khác biệt đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản khác.
Căn cứ theo các quy định của Luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2014, các nguyên tắc khi chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản gồm có:
Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật. Luật KDBĐS 2014 tại khoản 1 Điều 4 đã ghi nhân nguyên tắc trong KDBĐS là “Bình đẳng trước pháp luật. Nguyên tắc này thể hiện mới chủ đầu tư khi tham gia chuyển nhưng dự án đều có vị thế ngang nhau trước pháp luật và được phép luật bảo vệ.
Một là, chủ đầu tư được bình đẳng trong việc tham gia chuyển nhượng, cơ hội giữa các chủ đầu tư tham gia chuyển nhượng dự án là như nhau, không có bất kì một sự thiên vị nào, chủ đầu tư trong một điều kiện và môi trường giống nhau thì sẽ cùng được tham gia chuyển nhượng dự án Khi các chủ đầu tư đáp ứng được những điều kiện cụ thể mà Luật quy định thì đều được tham gia vào chuyển nhượng dự án.
Hai là chủ đầu tư binh đẳng về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư có quyền lợi và nghĩa vụ là như nhau mà không bị phân biệt đối xử. Chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án ngoài được hưởng sự bình đẳng trước pháp luật đều có quyền tự do thỏa thuận tiền cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích của các bên thông qua hợp đồng để thể hiện ý chí của mình, nằm trong khuôn khổ của pháp luật cho phép.
Ba là chủ đầu tư được bình đẳng trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi tham gia chuyển nhượng bất kì chủ đầu tư nào cũng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho cơ quan có thẩm quyền để thu vào ngân sách nhà nước, không ai có quyền trốn tránh nghĩa vụ này.
Bốn là, chủ đầu tư bình đẳng trong qua trình xin chấp thuận cơ quan thẩm quyền được chuyển nhượng dự án tất cả các chủ đầu tư đều phải tuân thủ theo trình tự thủ tục chuyển nhượng nhất định.
Nguyên tắc công khai, minh bạch. Khoản 3 Điều 4 Luật KDBĐS 2014 có quy định rõ ràng rằng “KDBĐS phải trung thực, công khai, minh bạch”. Nghĩa là khi tham gia các hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch.
Nguyên tắc này được thể hiện như sau: Các nhà đầu tư phải công khai thông tin về BĐS khi đưa vào chuyển nhượng thông tin về BĐS được công khai, các chủ thể kinh doanh phải cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng trong các giao dịch về BĐS nói chung và trong chuyển nhượng dự án nổi riêng theo quy định tại Điều 6 Luật KDBĐS năm 2014.
Nguyên tắc nêu trên sẽ là tiền đề giúp cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS được thực hiện một cách lành mạnh, tuân thủ các quy định của pháp luật và đảm bảo đầy đủ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của nhà đầu tư và khách hàng.
Do sự đa dạng và tính chất phức tạp của lĩnh vực bất động sản nên rất cần tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch Hiện nay, có nhiều giao dịch ngầm diễn ra hoặc các nhà đầu tư lách luật để chuyển nhượng trái phép đo đỏ công khai minh bạch là một nguyên tắc rất cần thiết để giải quyết tình trạng này. Công khai, minh bạch trong chuyển nhượng dự án nhằm để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản, do thông tin về bất động sản được công khai hạn chế đến mức thấp nhất những tranh chấp xảy ra.
Khi chủ đầu tư chuyển nhượng dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm công khai thông tin. Thông tin về dự án chuyển nhượng được công khai tại các trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, Sở Xây dựng và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người đều có thể tiếp cận Các thông tin cần công khai khi chuyển nhượng bao gồm: loại dự án, vị trí dự án, quy mô diện tích, đặc điểm, tính chất, công năng chất lượng tình trạng pháp lý của dự án, giá chuyển nhượng quyền lợi ích của các bên và các thông tin khác mà tùy theo từng loại dự án khác nhau mà chủ đầu tư lựa chọn.
Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật. Tuân thủ quy định pháp luật là nghĩa vụ của tất cả công dân Việt Nam, trong tất cả các lĩnh vực xã hội mà pháp luật điều chỉnh chứ không chỉ giới hạn tại phạm vi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS. Pháp luật luôn giữ vai trò điều tiết các quan hệ trong xã hội. Khi chuyển nhượng dự án bất động sản được đem chuyển nhượng cũng phải tuân thủ theo quy định của Luật KDBĐS năm 2014 và pháp luật khác có liên quan đồng thời phải tuân thủ các quy định pháp luật về chuyển nhương dự án.
Ngoài ra khi chuyển nhượng dự án cần tuân thủ các quy định pháp Nhật về chuyển nhượng dự án như đối tượng dự án được chuyển nhượng trình tự thủ tục chuyển nhượng xử lý vi phạm, điều kiện của chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng dự án.
Nguyên tắc chuyển nhượng dự án tuân thủ quy định pháp luật giúp cho nhà nước dễ dàng quản lý hoạt động chuyển nhượng tạo điều kiện cho các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án được an tâm khi pháp luật bảo vệ.
Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa vụ khi chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản. Nguyên tắc này thể hiện bên nhận chuyển nhượng có quyền kế thừa mọi quyền lợi và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng đồng thời không cần phải làm lại hồ sơ thủ tục của dự án nếu như không có thay đổi về nội dung chấp thuận và quyết định đầu tư.
Thứ nhất, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện đúng tiến độ của dự án cũng như bên chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng phải đảm bảo dự án được xây dụng đúng tiến độ để kịp thời bàn giao cho khách hàng và không làm gián đoạn dự án.
Thứ hai, bên nhận chuyển nhượng cần thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng nhận chuyển nhượng đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu ban đầu của dự án phải thực hiện theo đúng kế hoạch đã triển khai, xây dựng theo đúng tiến độ của dự án phải hoàn thành các nghĩa vụ đối với khách hàng và các bên liên quan.
Thứ ba, bên nhận chuyển nhượng không phải làm lại hồ sơ dự án quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án: bên nhận chuyển nhượng sẽ được kế thừa các hồ sơ, giấy tờ của bên chuyển nhượng nhưng phải tuân thủ theo hợp đồng đã kí kết với bên chuyển nhượng, tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, tiến độ của dự án đã được phê duyệt và nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đối với bên chuyển nhượng
Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông bảo cho khách hàng và các bên liên quan. Điểm b, khoản 1 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định chủ đầu tư cũ có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan Trách nhiệm thông báo cho khách hàng thuộc về chủ đầu tư cũ thông báo này phải bằng văn bản cho tất cả khách hàng biết và thông báo trên thông tin đại chúng trước 15 ngày trước khi làm thủ tục bàn giao dự án.
Quy định này được đặt ra nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng Thông thường bên nhận chuyển nhượng dự án có thể thay đổi cam kết của bên chuyển nhượng với khách hàng. Mặc dù Luật vẫn có quy định bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ cam kết nhưng Luật hiện hành vẫn chưa quy định về điều kiện ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đối với khách hàng cũng như những quy định chế tài xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư.
Trên đây là bài viết về “NGUYÊN TẮC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT” của Công ty Luật TNHH Apra. Quý khách hàng còn thắc mắc về các vấn đề nêu trên và cần được giải đáp, vui lòng liên hệ số hotline để được tư vấn và hỗ trợ.
________________________________
Mọi thông tin yêu cầu tư vấn xin vui lòng liên hệ :
CÔNG TY LUẬT TNHH APRA
Địa chỉ: Tầng 7, số 57 Trần Quốc Toản, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội, Việt Nam.
Email: info@apra.vn
Hotline : 024.23486234 – 0948495885
