Nông trại nghỉ dưỡng là một loại hình du lịch kết hợp giữa trải nghiệm nghỉ dưỡng trong không gian yên tĩnh, trong lành và trải nghiệm sản xuất nông nghiệp như nuôi trồng, thu hoạch và chế biến những món ăn dân dã từ những nông sản mình tạo ra. Với giá trị như vậy, nông trại nghỉ dưỡng nhanh chóng thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư, tuy nhiên cũng giống như một số mô hình đầu tư khác có đối tượng điều chỉnh phức tạp và chưa có những quy định pháp luật cụ thể để điều chỉnh, mô hình này đã và đang tiềm ẩn những rủi ro về mặt pháp lý.
Các vấn đề pháp lý liên quan đến nông trại nghỉ dưỡng
Nông trại nghỉ dưỡng (Farmstay) là sự kết hợp giữa nông trại (Farm) và nghỉ dưỡng dưới hình thức khu lưu trú địa phương (Homestay). Về bản chất, Farmstay là sự tồn tại của hai đối tượng khác nhau trong cùng một hoạt động đầu tư. Cụ thể, Farmstay là hoạt động đầu tư kinh doanh dịch vụ du lịch và lưu trú, tuy nhiên Farmstay cũng có yếu tố là hoạt động sản xuất nông lâm ngư nghiệp. Do có sự trộn lẫn như vậy, Farmstay đang kéo theo sự xung đột trong các quy định của pháp luật, đặc biệt là pháp luật về đất đai.
Đất đai được nhà nước phân loại và quản lý theo mục đích sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật về đất đai, đất được chia thành đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Trong đó, đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sử dụng cho hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp; đất phi nông nghiệp được sử dụng cho các mục đích khác bao gồm đất để xây dựng cơ quan, trụ sở, đất để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại hoặc đất để ở… Người sử dụng đất có trách nhiệm tuân thủ quy định về sử dụng đất đúng mục đích.
Như vậy, đối với Farmstay là một hoạt động đầu tư kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng, đất để thực hiện các dự án này phải là đất dùng cho mục đích thương mại, dịch vụ. Do đó, việc hình thành Farmstay trên phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác là hành vi sử dụng đất sai mục đích.
Thực trạng triển khai mô hình nông trại nghỉ dưỡng tại Việt Nam
Farmstay thuần túy như đã phân tích ở trên sẽ chỉ là một dự án đầu tư vào hoạt động kinh doanh du lịch và lưu trú, phần kết hợp sản xuất nông nghiệp sẽ được hiểu như một phần trải nghiệm của khách hàng khi sử dụng dịch vụ này, tuy nhiên trên thực tế, hoạt động triển khai mô hình này đang tồn tại nhiều biến tướng.
Nhiều dự án Farmstay đã hình thành lên trên các diện tích đất nông nghiệp, đất trồng rừng. Thậm chí, với mục đích thu hút đầu tư, chủ dự án còn hứa hẹn và cam kết sẽ có thể chuyển đổi mục đích đất thành đất ở để có thể chia lô tách thửa, qua đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư.
Một ví dụ điển hình, hàng trăm lô đất nền tại dự án Lâm Đồng Farmstay được quảng cáo rầm rộ với giá khoảng 370 triệu đồng/lô, với các cam kết về lợi nhuận cho thuê lại Farmstay, cam kết cấp “sổ đỏ”. Trong khi đó, dự án được UBND cấp trên phần đất này lại là dự án trên diện tích đất rừng với mục đích trồng rừng và bảo vệ rừng. Có thể thấy dự án này đã vi phạm về mục đích sử dụng đất khi đã triển khai các hoạt động kinh doanh thương mại trên phần diện tích đất nông nghiệp, đồng thời việc cam kết cấp “sổ đỏ” đối với các lô đất là không có cơ sở pháp lý.
Hành vi kể trên là điển hình cho những vi phạm có thể kéo theo nhiều hệ lụy pháp lý và rủi ro:
Thứ nhất, đối với chủ đầu tư, hành vi vi phạm các quy định pháp luật sẽ dẫn đến các chế tài bao gồm bị xử phạt vi phạm hành chính, bồi thường thiệt hại thậm chí là bị truy tố trách nhiệm hình sự trường hợp gây ra hậu quả nghiêm trọng.
Thứ hai, đối với người mua căn hộ Farmstay, việc không có căn cứ pháp lý để bảo đảm việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không đảm bảo được quyền sở hữu của người mua, dẫn đến họ cũng không thể chuyển nhượng lại. Trường hợp dự án đầu tư thực hiện sai quy định của pháp luật, người mua đất cũng không bảo đảm được bảo vệ quyền lợi. Mặt khác, bởi những rủi ro pháp lý đang tồn tại có thể là nguyên nhân chính kéo thị trường Farmstay đi xuống thậm chí dẫn đến thoái trào, do đó lợi ích kinh tế mà các chủ dự án cam kết là những con số không thực tế và khó có thể đạt được.
Thứ ba, việc sử dụng đất sai quy hoạch còn có thể gây nguy hại nghiêm trọng đến môi trường và cảnh quan.
Trước những thực trạng nêu trên, Nhà nước cần có các giải pháp nào để nâng cao quản lý các mô hình kinh doanh bất động sản mới này, đồng thời cũng để bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư.
Thứ nhất, cần phải thắt chặt việc thực hiện các quy định của pháp luật về việc xin cấp phép thực hiện dự án đầu tư, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Có hình thức xử phạt có tính răn đe cao đối với các hoạt động đầu tư sai quy định.
Thứ hai, có thể thấy Farmstay hay một số loại hình bất động sản khác như Condotel hay Officetel đều là những đối tượng có tính chất hỗn hợp, do đó không có quy định cụ thể và trực tiếp nào điều chỉnh các chủ thể này. Tuy nhiên, bản chất của các loại hình này vẫn là các mô hình kinh doanh có khả năng sinh lợi cao, do đó để tạo điều kiện cho các hoạt động đầu tư phát triển kinh tế xã hội, pháp luật cần sớm có các quy định để điều chỉnh những đối tượng này, tránh các hiện tượng phải thực hiện các giải pháp tình thế, phải chạy theo xu hướng của thị trường.
Trên đây là bài viết tư vấn về “Đánh giá pháp lý về việc đầu tư mô hình nông trại nghỉ dưỡng” của Công ty Luật TNHH Apra. Quý khách hàng còn thắc mắc về các vấn đề nêu trên và cần được giải đáp, vui lòng liên hệ số hotline để được tư vấn và hỗ trợ.
____________________________________
Mọi thông tin yêu cầu tư vấn xin vui lòng liên hệ :
CÔNG TY LUẬT TNHH APRA
Địa chỉ : Tầng 7, số 57 Trần Quốc Toản, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội, Việt Nam.
Email: info@apra.vn
Hotline : 024.23486234 – 0948495885
