Condotel là một thuật ngữ nổi tiếng trên thị trường bất động động sản, du nhập vào Việt Nam không lâu, nhưng Condotel đã trở thành một trào lưu và xu hướng mới trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng. Vậy Condotel là gì? Khung pháp lý của loại hình này đang được quy định như thế nào?
Condotel là gì?
Condotel được viết tắt của condo & hotel, có ý nghĩa là khách sạn căn hộ. Về hình thức, đó là một chung cư cao cấp nhưng hoạt động như một khách sạn. Condotel thường được xây ở các thành phố lớn và các khu vực nghỉ dưỡng lớn.
Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Điểm khác của Condotel với khách sạn đó là Condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê.
Khách sạn căn hộ được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ,… với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho du khách có thể đi chợ và trải nghiệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình. Tuy nhiên Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn.
Như vậy, Condotel là một loại hình khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư để du khách có thể sử dụng các tiện ích tương tự của một căn hộ chung cư và phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch.
Đối tượng sở hữu Condotel có thể là chủ đầu tư, nhà đầu tư mua condotel để chuyển nhượng lại cho người dùng hoặc cho thuê lại và người dùng có nhu cầu sử dụng.
Quy định của pháp luật về Condotel
Như đã nêu trên Condotel là sự kết hợp bởi Căn hộ chung cư và Khách sạn, trong khi Căn hộ chung cư sẽ được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật về nhà ở, còn Khách sạn sẽ được điều chỉnh bởi quy định về kinh doanh khách sạn, lưu trú. Hiểu một cách đơn giản hơn, đối với Căn hộ chung cư, chủ sở hữu có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sau đây gọi là “Giấy chứng nhận”) đối với diện tích đất sử dụng chung. Còn đối với Khách sạn, phòng khách sạn chỉ có chức năng cho thuê, lưu trú, không thể chuyển giao quyền sở hữu.
Như vậy hai đối tượng này là hai đối tượng khác nhau, có tính chất khác nhau, được điều chỉnh bởi các loại quy phạm pháp luật khác nhau, và tách rời. Trong khi đó Condotel lại là một đối tượng có đầy đủ các đặc điểm trên và không có một văn bản cụ thể điều chỉnh đối tượng này, việc sử dụng cả hai hệ thống quy định về Khách sạn và Căn hộ chung cư để điều chỉnh Condotel sẽ không tránh khỏi sự chồng chéo.
Ở nước ta, căn cứ vào mục đích sử dụng, các loại đất đều được định nghĩa rõ ràng như: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng trụ sở cơ quan…, do đó đối với từng loại đất sẽ có nhiều cơ chế quản lý và sử dụng khác nhau về nghĩa vụ tài chính, về trình tự cấp, giao đất, quá trình sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng. Các loại đất khác nhau sẽ gắn liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau. Như vậy Đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở, nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở, do đó không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ Condotel trong trường hợp này.
Rủi ro pháp lý khi mua căn hộ Condotel
Thứ nhất, như đã phân tích ở trên, căn hộ Condotel sẽ không thể được cấp Giấy chứng nhận. Chủ đầu tư có thể cam kết cấp Giấy chứng nhận khi giao dịch với khách hàng, tuy nhiên việc cam kết này là không có căn cứ khi không có văn bản nào quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ Condotel, dù có được cấp Giấy chứng nhận thì cũng là cấp sai quy định. Do đó, người mua căn hộ Condotel sẽ không có chứng từ pháp lý để khẳng định quyền sở hữu của mình, từ đó sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây tranh chấp.
Thứ hai, về thời hạn sử dụng, đối với nhà ở, thời hạn sử dụng đất sẽ là thời hạn sử dụng đất ở và là sử dụng lâu dài. Condotel không phải là nhà ở được xây trên đất ở mà đây là loại đất nhà nước giao quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch. Theo đó, tại khoản 3, điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất có quy định, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư là không quá 50 năm. Điều này có nghĩa, Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn.
Thứ ba, trong trường hợp người mua muốn sở hữu căn hộ Condotel là căn hộ duy nhất thì việc được cấp hộ khẩu cho căn hộ sẽ gặp nhiều cản trở bỏi khi cấp hộ khẩu, cơ quan cấp hộ khẩu sẽ căn cứ trên chỗ ở hợp pháp và cần giấy tờ chứng minh sự hợp pháp đó, việc xuất trình một “hợp đồng thuê phòng” khách sạn sẽ khó có khả năng để hộ khẩu trong trường hợp này.
Thứ tư, phí sử dụng các dịch vụ của Condotel sẽ không bị giới hạn. Phí dịch vụ đối với các căn hộ chung cư hiện nay được điều chỉnh bởi Luật nhà ở và sự quyết định của người sử dụng, do đó giá dịch vụ sẽ bị khống chế nhưng Condotel lại không phải là nhà ở do đó sẽ không có cơ chế để quản lý chi phí dịch vụ mà người dùng phải trả, đây sẽ là thiệt thòi cho khách hàng nếu chủ đầu tư tăng phí quản lý.
Tóm lại câu chuyện rủi ro cho người mua căn hộ Condotel xuất phát từ việc người mua có thực sự sở hữu được tài sản của họ hợp pháp hay không? Việc không có quy định về sở hữu hợp pháp đối với tài sản là một “căn phòng” trong một “khách sạn” sẽ gây ra những hệ lụy về mặt pháp lý, thậm chí là hệ lụy lớn khi dễ xảy ra các tranh chấp. Ví dụ, khi người mua không sở hữu hợp pháp đối với căn hộ Condotel, mà căn hộ thực chất lại đang thuộc sở hữu của chủ đầu tư và là một phần của tổng thể dự án, vậy trường hợp chủ đầu tư dùng toàn bộ dự án của họ để chuyển nhượng cho người khác, hoặc mang đi thế chấp, thì người mua có quyền gì đối với căn hộ họ đã bỏ tiền mua?
Rủi ro kinh tế
Ngoài những rủi ro pháp lý, rủi ro từ Condotel còn có thể là rủi ro kinh tế. Thực tế đã ghi nhận các chủ dự án đã hứa hẹn và cam kết những khoản lợi nhuận lên tới 10 – 12% để thu hút đầu tư. Theo các chuyên gia, mức lợi nhuận như vậy là phi thực tế.
Đơn cử như siêu dự án Cocobay tại Đà Nẵng, chủ dự án là Tập đoàn Empire đã cam kết mức lợi nhuận lên tới 12% một năm. Sau vài năm hoạt động, chủ dự án thông báo buộc phải chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết lợi nhuận 12%, đồng thời đề ra các phương án giải quyết trong đó có việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như căn hộ bình thường. Các nhà đầu tư lựa chọn phương án này sẽ phải trả thêm 15% giá trị căn hộ phí chuyển đổi. Như vậy nhà đầu tư sẽ phải trả hai lần tiền để được sở hữu một bất động sản.
Tương lai của Condotel
Xuất phát từ những rủi ro kể trên, các nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn rất nhiều khi quyết định có đầu tư vào căn hộ Condotel hay không?
Theo số liệu thông kê, tại Nha Trang, nơi được nhiều chủ đầu tư xem là miền đất hứa của loại hình bất động sản này, lượng giao dịch Condotel từ đầu năm 2018 giảm xuống chỉ còn khoảng 20%, so với 60-70% của thời kỳ trước. Nghĩa là cứ 10 căn Condotel bán ra thị trường thì chỉ 2 căn bán được, chưa kể hàng nghìn căn còn tồn kho từ các thời kỳ trước.
Với việc không đảm bảo được quyền sở hữu cho khách hàng dẫn đến lượng nhà đầu tư vào Condotel giảm mạnh, các chủ dự án Condotel đã phải tìm cách để hợp pháp hóa từ công trình khách sạn (Công trình không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (Hình thành đơn vị ở), qua đó cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng. Đối với dự án Cocobay nêu trên, UBND Thành phố Đà Nẵng đã có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire, theo đó cho phép chuyển đổi 50% công trình căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư.
Có thể thấy, các phương án giải quyết bất cập đối với Condotel vẫn là các giải pháp mang tính tình thế. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể sẽ làm sai lệch quy hoạch sử dụng đất và không phải phương án quản lý bền vững. Như vậy tương lai của Condotel sẽ phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống pháp lý quy định cụ thể về đối tượng này.
Trên đây là bài viết tư vấn về “Condotel thoái trào vì rủi ro pháp lý, tương lai sẽ đi về đâu?” của Công ty Luật TNHH Apra. Quý khách hàng còn thắc mắc về các vấn đề nêu trên và cần được giải đáp, vui lòng liên hệ số hotline để được tư vấn và hỗ trợ.
____________________________________
Mọi thông tin yêu cầu tư vấn xin vui lòng liên hệ :
CÔNG TY LUẬT TNHH APRA
Địa chỉ : Tầng 7, số 57 Trần Quốc Toản, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội, Việt Nam.
Email: info@apra.vn
Hotline : 024.23486234 – 0948495885
