Liên quan đến vấn đề nội dung của vi bằng, xuất phát từ mục đích mà cá nhân, tổ chức yêu cầu lập vi bằng mong muốn đạt được, đó có thể là lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà trước khi cho thuê, ghi nhận việc giao kết hợp đồng vay tiền, ghi nhận hiện trạng sạt lở,… Nội dung lập vi bằng rất phong phú và đa dạng, việc xác định chính xác nội dung lập vi bằng vừa có tác dụng ghi nhận đúng sự kiện, hành vi lập vi bằng vừa có tác dụng dùng làm chứng cứ trong xét xử và cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự khác.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều trường hợp lập vi bằng liên quan đến bất động sản được sử dụng sai tính chất, mục đích, nhằm hợp pháp hóa các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật.
Trong trường hợp này, vi bằng được sử dụng như một văn bản mang tính chất giao dịch bất động sản khi các giao dịch này không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nhiều nhất là việc lập vi bằng để ghi nhận nội dung “nhờ người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của người nước ngoài, người không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ghi nhận việc chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất không có giấy chứng nhận hợp pháp, không đủ diện tích tách thửa để chuyển nhượng… và nhiều hình thức khác với mục đích ghi nhận, hợp pháp hóa một sự kiện “mua-bán” xảy ra giữa các bên trong giao dịch bất động sản, không cần quan tâm đến nội dung và hình thức của giao dịch này có trái với quy định của pháp luật hiện hành hay không. Điều này đã gây hỗn loạn thị trường giao dịch bất động sản, phát sinh tiêu cực, các vụ lừa đảo ngày một tăng lên.
Vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ sử dụng mục đích duy nhất là tạo lập chứng cứ cho tổ chức, cá nhân tùy nghi sử dụng vào mục đích xét xử hoặc các quan hệ pháp lý khác. Không thể gán ghép cho vi bằng những thuộc tính mà vi bằng không thể có như văn bản công chứng. Mặt khác, Thừa phát lại cũng không phải là cơ quan có thẩm quyền xác định sự kiện, hành vi nào là sự kiện, hành vi trái pháp luật. Thực tế, một số hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu không đảm bảo hình thức mà Luật quy định, nhưng nếu nhìn nhận dưới góc độ chứng cứ, những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại lập vi bằng có liên quan đến những hợp đồng, giao dịch này lại làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp về sau, hỗ trợ đắc lực cho hoạt động xét xử của Tòa án. Thực tế cho thấy, có nhiều trường hợp các bên mua bán nhà bằng “giấy tay” và yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc các bên có giao nhận tiền liên quan đến việc mua bán nhà. Việc Thừa phát lại lập vi bằng chính là xác nhận việc giao nhận tiền của các bên. Về sau, giao dịch mua bán nhà đất của các bên nếu xảy ra tranh chấp, có thể bị Tòa án tuyên là vô hiệu, nhưng vi bằng của Thừa phát lại có giá trị chứng cứ để chứng minh việc các bên đã có thỏa thuận mua bán, giao nhận tiền, thực hiện hợp đồng, làm cơ sở cho Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu.
Về mặt lý luận, sự phân biệt giữa thẩm quyền, nội dung và giá trị sử dụng của vi bằng và văn bản công chứng, chứng thực khá rõ ràng, tách bạch. Việc lập vi bằng của Thừa phát lại hoàn toàn khác với việc chứng nhận văn bản công chứng của Công chứng viên. Công việc của Công chứng viên là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn bản và văn bản công chứng có giá trị thi hành đối với các bên tham gia hợp đồng, giao dịch, đối với các loại giao dịch về bất động sản mà pháp luật bắt buộc phải công chứng, chứng thực như chuyển nhượng, thế chấp bất động sản… Văn bản đã được công chứng, chứng thực buộc bên thứ ba tôn trọng, thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật như quyền đăng ký thế chấp bất động sản, đăng ký chuyển quyền sử dụng, sở hữu bất động sản. Trong khi đó, công việc của Thừa phát lại là chứng kiến, xác nhận một sự việc là có thật và vi bằng không có giá trị thi hành, chỉ có nội dung thỏa thuận, xác lập giữa các bên trong vi bằng mới có giá trị thực hiện đối với các bên tham gia thỏa thuận, xác lập nội dung hợp đồng, giao dịch được ghi nhận trong vi bằng. Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập ngoài việc có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, còn là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Trong một số trường hợp, khi hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản có thể do các bên tự xác lập, thực hiện hoặc theo quy định của pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực như hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản.…thì việc yêu cầu Thừa phát lập lập vi bằng với mục đích làm căn cứ để thực hiện các giao dịch sau này hay ghi nhận hiện trạng, lỗi vi phạm của các bên trong quá trình thực hiện các giao kết ban đầu là hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên, có nhiều cá nhân, tổ chức cố tình sử dụng vi bằng với mục đích hợp pháp hóa các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật hướng tới việc vụ lợi, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người khác.
Một số nguyên nhân dẫn đến lạm dụng vi bằng
Nguyên nhân của việc nhầm lẫn giữa vi bằng và văn bản công chứng, chứng thực xuất phát từ việc hạn chế trong nhận thức pháp luật của người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản và đạo đức hành nghề của Thừa phát lại trong khi tiếp nhận, xử lý yêu cầu thực tế của người dân, không đảm bảo trách nhiệm giải thích rõ ràng, đầy đủ các nội dung trong vi bằng. Mong muốn của các bên đạt được khi yêu cầu lập vi bằng là không đồng nhất do người yêu cầu lập vi bằng thì cho rằng văn bản được tổ chức có thẩm quyền lập, xác nhận thì giao dịch bất động sản đó có hiệu lực. Việc mua bán có người chứng kiến, ghi nhận bằng văn bản có nội dung, hình ảnh, mộc dấu rõ ràng, việc giao nhận tiền, giao nhận tài sản được thực hiện một cách trực tiếp, công khai là đầy đủ giá trị pháp lý. Trong một số trường hợp, Thừa phát lại lập vi bằng không giải thích đầy đủ, tường tận, rõ ràng về nội dung, tính chất cũng như giá trị pháp lý, giá trị sử dụng của vi bằng cho người yêu cầu lập vi bằng, từ đó dẫn đến tình trạng nhầm lẫn về giá trị của vi bằng là trở nên phổ biến.
Từ góc nhìn cạnh tranh kinh tế, bản thân môi trường cạnh tranh giữa các tổ chức Thừa phát lại cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng rối loạn, vi phạm pháp luật khi “mua bán bất động sản qua vi bằng” tại một số địa phương. Một trong các mục tiêu quan trọng hàng đầu đối với các loại hình doanh nghiệp nói chung, Thừa phát lại nói riêng, đó là lợi nhuận, muốn đạt mục đích đó cần có sự cạnh tranh và các vấn đề tiêu cực cũng có thể phát sinh từ những hoạt động cạnh tranh không lành mạnh.
Hiện nay, hệ thống các văn phòng Thừa phát lại được thành lập và đi vào hoạt động rộng rãi trên phạm vi cả nước, dẫn đến việc cạnh tranh phát triển mạnh mẽ hơn giữa các văn phòng Thừa phát lại với nhau. Nhiều cách thức quảng cáo, lôi kéo khách hàng để tăng số lượng hồ sơ, công việc, tìm kiếm và tăng thêm thu nhập nhằm duy trì sự phát triển của Văn phòng Thừa phát lại. Ở đây xuất hiện rất nhiều mối quan hệ pháp lý đan xen nhau, tác động qua lại lẫn nhau bao gồm quan hệ giữa Văn phòng Thừa phát lại với Tòa án, Cơ quan Thi hành án dân sự, cơ quan công an; quan hệ giữa văn phòng Thừa phát lại với cơ quan công quyền khác (Ủy ban nhân dân và Hội đồng nhân dân các cấp); quan hệ giữa các Văn phòng Thừa phát lại với nhau; quan hệ giữa Văn phòng Thừa phát lại với khách hàng của mình; quan hệ giữa văn phòng Thừa phát lại với đương sự không phải là khách hàng của mình; quan hệ giữa Văn phòng Thừa phát lại với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác (kho bạc, ngân hàng, bảo hiểm, cơ quan đăng ký tài sản bảo đảm..v..v.) trong đó mối quan hệ giữa Thừa phát lại và bên môi giới bất động sản rất dễ phát sinh tiêu cực. Tình trạng Thừa phát lại chưa giải thích rõ giá trị pháp lý của vi bằng hay cố tình “làm ngơ”, tiếp tay cho một số đối tượng lợi dụng, lừa đảo người dân, gây nhầm lẫn về giá trị của vi bằng để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà, đất diễn ra phổ biến và trở thành điểm nóng khi mà thị trường bất động sản đang sôi động và có giá trị như hiện nay.
Vì vậy, Luật Apra cho rằng cần phải cụ thể hóa quy định về đạo đức nghề thừa phát lại để nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp, trách nhiệm giải thích nội dung vi bằng, giá trị sử dụng và các hậu quả pháp lý về việc lập vi bằng của Thừa phát lại; ban hành các chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực Thừa phát lại.
Mọi thông tin yêu cầu tư vấn xin vui lòng liên hệ :
CÔNG TY LUẬT TNHH APRA
☎️Địa chỉ : Tầng 7, số 57 Trần Quốc Toản, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội, Việt Nam.
☎️Email: info@apra.vn
☎️ Hotline : 024.23486234 – 0948495885
