Đại dịch Covid-19 đã và đang gây ra cuộc khủng hoảng kinh tế nghiêm trọng ở Việt Nam nói riêng và cả thế giới nói chung. Ảnh hưởng của dịch bệnh cũng lan rộng ra nhiều lĩnh vực như dịch vụ du lịch, ăn uống, lưu trú, lữu hành…, ngoài ra các cửa hàng kinh doanh bán lẻ cũng chịu ảnh hưởng lớn như cửa hàng kinh doanh quần áo, túi xách, phụ kiện đô gia dụng…
Nhiều cửa hàng kinh doanh phải đóng cửa ngừng kinh doanh theo Chỉ thị 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Các chủ cửa hàng gặp rất nhiều khó khăn khi không có nguồn thu trong khi hàng tháng vẫn phải trả tiền thuê mặt bằng cửa hàng.
Như vậy, trong thời gian dịch bệnh Covid-19, Bên thuê nhà gặp khó khăn về tài chính, Bên thuê nhà có được yêu cầu miễn/giảm tiền thuê nhà hoặc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không?
Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.”, do vậy, giá thuê, thời hạn thuê, điều khoản quyền và nghĩa vụ cả các bên, điều khoản về chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại… đều do hai bên thỏa thuận và ghi vào nội dung hợp đồng thuê nhà. Để được miễn/ giảm tiền thuê nhà cũng như đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong tình hình dịch bệnh, Bên thuê nhà phải thương lượng, thỏa thuận với Bên cho thuê nhà.
Trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì các bên được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 như: “Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không báo trước cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận…”. Đồng thời, Khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định: “Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Như vậy, khi Bên thuê không còn khả năng để duy trì hoạt động kinh doanh, phải đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì Bên thuê nhà có phải bồi thường thiệt hại không?
Khoản 2 Điều 351 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định rằng: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”
Bên thuê nhà không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà hoặc các nghĩa vụ khác theo quy định của hợp đồng, nếu chứng minh được là do ảnh hưởng của Đại dịch Covid-19 thì sẽ không phải bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng. Vì, Đại dịch Covid-19 được coi là một sự kiện bất khả kháng.
Căn cứ Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 thì “sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”. Dịch bệnh Covid-19 có thể coi là sự kiện bất khả kháng bởi các lý do sau đây:
- Đây là sự kiện xảy ra khách quan;
- Quyết định số 219/QĐ-BYT của Bộ Y tế ngày 29/01/2020 đã bổ sung Covid-19 vào danh sách các bệnh truyền nhiễm nhóm A.
- Quyết định 447/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 01/4/2020 đã công bố dịch Covid-19 trên toàn quốc.
- Chỉ thị số 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 31/3/2020 yêu cầu thực hiện cách ly toàn xã hội trong vòng 15 ngày kể từ 0 giờ ngày 01/4/2020 trên phạm vi toàn quốc.
Như vậy, Bên thuê phải thông báo với Bên cho thuê về tổn thất của mình, chứng minh dịch bệnh đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn thu. Bên thuê đã áp dụng mọi biện pháp nhưng vì dịch bệnh nên không thể khắc phục được thiệt hại. Từ đó Bên thuê sẽ đàm phán và đề xuất miễn/ giảm tiền thuê nhà, không phải bồi thường thiệt hại trong thời gian dịch bệnh diễn ra.
Nguyên tắc tiên quyết khi giải quyết các vụ việc dân sự chính là sự thỏa thuận của các Bên. Do vậy, Bên cho thuê nêu đủ cơ sở pháp luật để đàm phán thỏa thuận với Bên cho thuê thấu đáo, hợp tình hợp lý, Bên cho thuê sẽ đồng thuận đưa ra phương án giải quyết, với tinh thần cùng nhau vượt qua đại dịch.
Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, Bên thuê có được trả lại tiền đặt cọc không?
Thông thường, trong hợp đồng thuê nhà sẽ nêu các điều khoản về đặt cọc. Theo đó, số tiền đặt cọc sẽ được Bên cho thuê trả lại cho Bên thuê khi chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các Bên.
Trong trường hợp hai Bên không thỏa thuận được thì theo điểm d, mục 1 Phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán ngày 16/4/2003, tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc được giải quyết như sau: “Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.” Vậy, để không bị phạt cọc thì Bên thuê nhà cần chứng minh việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của mình là do sự kiện bất khả kháng.
Từ phân tích trên, tùy từng trường hợp cụ thể, Bên thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì Dịch bên Covid 19 mà không phải bồi thường thiệt hại.
Luật Apra cho rằng đây cũng là bài học thực tiễn trong khi ký kết hợp đồng, các Bên cần phải thỏa thuận các điều khoản cụ thể về đơn phương chấm dứt hợp đồng, đặt cọc, phạt cọc và sự kiện bất khả kháng để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Luật Apra vui lòng hỗ trợ pháp lý cho các cá nhân, tổ chức đang có vướng mắc liên quan đến giao dịch Hợp đồng thuê nhà, Hợp đồng thuê trụ sở,…
Mọi thông tin yêu cầu tư vấn xin vui lòng liên hệ :
CÔNG TY LUẬT TNHH APRA
☎️Địa chỉ: Tầng 7, số 57 Trần Quốc Toản, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội, Việt Nam.
☎️Email: info@apra.vn
☎️ Hotline: 024.23486234 – 0948495885
